Главная - Банкротство - Куда лучше вложить деньги в новостройку или вторичку

Куда лучше вложить деньги в новостройку или вторичку


куда лучше вложить деньги в новостройку или вторичку

Прежде, чем делать выбор в пользу определенного типа квартир, необходимо четко понимать, что они из себя представляют и чем отличаются:

  • «Вторичка» или вторичное жилье – жилая площадь, которая находится или находилась в собственности частного лица, муниципалитета или государства. Ее владельцем может быть физическое или юридическое лицо. Даже недавно построенные и уже введенные в эксплуатацию квартиры относятся ко «вторичке».
  • Новостройка или первичное жилье – жилая площадь, которая раньше не имела собственника и оформления. Застройщики часто используют этот факт для продажи еще не построенного жилья. После чего оно вводится в эксплуатацию и передается покупателю по договору. Сделка фиксируется актом приема-передачи. С получением свидетельства о государственной регистрации новая квартира автоматически переходит в статус вторичного жилья.
Содержание:

О главных плюсах и минусах новостроек и вторичного жилья рассказывает генеральный директор УК «Тушино 2018» Алексей Оленев.

R.Babakin/Fotolia, Alexander Zamaraev/Fotolia

Еще перед тем как выбирать квартиру, трезво оцените свой бюджет и выберите предпочтительную и комфортную для вас форму оплаты. Купить жилье можно по 100-процентной оплате, в рассрочку на несколько лет с начислением процента и без, с помощью ипотечного кредитования, лизинга. Часть стоимости жилья можно оплатить материнским капиталом, а также различными государственными субсидиями. Бюджет и способ оплаты могут стать решающими в выборе между вторичным и первичным рынками жилья.

В целом определиться с приоритетами и возможностями поможет следующий список плюсов и минусов при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Новостройка или вторичка: что выбрать в этом году?

Если смотреть объективно, то везде есть свои минусы и плюсы.

К примеру, если говорить о вторичках. Такие квартиры могут иметь ряд своих особенностей:

Минусы вторичного жилья

  1. Специфические запахи;
  2. Тараканы;
  3. Старые подъезды с облупленной краской.

    Стены подъездов исписаны нецензурными словами и фразами.

  4. Лифты старые, которыми опасно пользоваться
  5. Плохая вентиляция — часто засорившаяся и не работающая;
  6. Грязные соседи;
  7. Крыша дома протекает;
  8. Проводка, старая – могут быть замыкания
  9. Гнилые трубы и канализация;
  10. Водопровод из стальных труб, которые покрыты изнутри слоем осадочных отложений, что портит питьевую воду. К тому же из-за этого на верхних этажах могут быть проблемы с напором воды;
  11. Стены имеют трещины из-за давности постройки;
  12. Деревянные поручни на перилах отсутствуют;

Однако не все вторички таки. Многие дома старого фонда вполне опрятны и чистые. Все зависит от управляющих компаний, которые обслуживают дом, а также от людей, которые живут в конкретном доме.

Читайте также:подешевеют ли квартиры в этом году

Плюсы вторичного жилья

  • Развитая инфраструктура
  • Широкие улицы и дворы рядом с домами
  • Хорошее транспортное сообщение, много маршруток и автобусов. Нередко есть трамваи. Все это доступно в старых советских районах.
  • Детские сады и школы в шаговой доступности.
  • Больницы в шаговой доступности. И они есть в каждом районе.
  • Рядом с домами в старых фондах есть озеленение вдоль улиц и парки, поэтому в старых районах, времен советской застройки, есть где гулять, отдыхать и дышать свежим воздухом.

    Как известно, деревья насыщают воздух кислородом и забирают углекислый газ, вредные вещества. Можно сказать, что парки – это легкие города. Поэтому наличие парков рядом с домом – это настоящая роскошь.

  • Во дворах есть гаражи, гаражные кооперативы. Это очень удобно, когда для машины есть отдельный гараж. В советских районах еще можно купить такой гараж для машины в пределах шаговой доступности от дома.

    В районах новостроек такой роскоши нет. Все паркуют своим машины, как могут. Недостаток отсутствия гаража для машины: она мокнет под дождем, зимой машину засыпает снегом, может быть наледь и автомобиль может примерзнуть к асфальту. Необходимо постоянно контролировать машину, чтобы её не угнали, не поцарапали и т д.

Теперь сделаем такой же обзор новостройки. Квартира в новостройке тоже может иметь ряд особенностей:

Кстати, это может быть интересно:почему квартира или дом не продается?

Минусы новостроек

  1. Новые дома могут иметь непонятный материал стен. К примеру, в Советское время строили либо панельные дома, либо кирпичные. Были стандарты, ГОСТ. Сегодня же застройщики прибегают к таким материалам, как газобетон и газосиликат. Говоря простым языком, это вспененные кирпичи больших размеров, легкие.

    Строительство из них идет быстро, однако такие материалы имеют ряд недостатков. Они очень сильно впитывают влагу. Зимой перепад температур, особенно в морозы и оттепели, разрушает структуру кирпичей, делает их рыхлыми и хрупкими. Со временем такие кирпичи могут просто рассыпаться. Или же застройщики вовсе используют некачественный кирпич, который покупается на заводе как брак по более низкой цене.

  2. Нередко при строительстве домов застройщики используют пенопласт в качестве утеплителя стен. Однако данный материал вреден для здоровья. Пары, которые исходят из пенопластов, вредны для легких и могут вызывать онкологические заболевания.

    Изобилие пенопластовых материалов при строительстве дома негативно может сказаться на жизни новоселов.

  3. Районы новостроек редко имеют зеленые насаждения. Вокруг домов новостроек маленькие тротуары для людей, либо вообще отсутствуют. Дороги могут быть представлены обычным грунтом, который после дождя представляет много сложностей, чтобы выйти из дома.

    При этом высота домов может достигать 17-18 этажей. А это около 400 квартир в одном доме. Таких домов может быть много, а околодомовой территории не хватает для людей. Тесно, много машин. Улицы вокруг дома похожи на парковку возле торгового центра.

    Однако здесь все зависит от конкретного застройщик и конкретной строительной компании.

  4. Новостройки чаще всего возводят на окраинах городов, поэтому до центра добираться сложно. Автобусов и маршрутных такси может не хватать, поэтому люди вынуждены ездить на работу в тесном транспорте, стоя.
  5. Пробки – довольно частое явление при поездках на работу из нового района. Район могут застроить большой, а дорога в город всего одна. И все на работу ездят в город. Поэтому пробки могут быть обычным явлением.
  6. Больницы, школы и детские сады – редкость в новых районах. Люди, приобретающие жилье в новых районах закрепляются за теми же советскими больницами, школами и детскими садами в городе. В пешей доступности ничего нет. При этом во всех указанных учреждениях проблемы с очередями. Все это из-за того, что данные организации не были рассчитаны на новые районы.
  7. Проблемы с парковками и гаражами. Новые дома чаще возводятся очень тесно друг к другу. Парковочных мест не хватает. Люди не знают, где поставить машину.

    Гаражные кооперативы если и есть, то ближе к центру города. В районах новостроек такое не строится.

  8. В новостройках нередки проблемы с коммуникациями. При строительстве дома застройщики могут указывать, что к дому подключено все центральное, а по факту – центральных коммуникаций нет. Вместо центрального водопровода – своя скважина, из которой может быть дефицит воды на сутки потребления. Вместо центрально канализации – выгребная яма. Которая постоянно переполняется, так как ее объема на дом не хватает. Вместо центрального газового отопления, может быть свой котел в доме, который заполняют соляркой. Из-за этого отопление и горячая вода обходится новоселам в 3-4 раза дороже.
  9. Документы тоже имеют ряд скрытых моментов. Если квартира по свидетельству будет идти как долевое участие, то такую квартиру нельзя будет продать без согласия других жильцов в доме. Этот момент покупатели могут не предусмотреть, а после покупки – проблема уже останется проблемой.
  10. Цокольные этажи – частое предложение от застройщиков. Это подвальные квартиры с небольшим окном.

    В таких подземельных квартирах нельзя прописаться, также такую квартиру сложно продать. Нередко застройщики скрывают, что такие квартиры имеют статус «нежилое». Поэтому приобретая такую недвижимость по цене немного ниже других вариантов, можно потерять и деньги и здоровье. Ведь в подвальных (цокольных) квартирах сыро, холодно, может быть плесень и грибки от сырости и плохой вентиляции, что негативно сказывается на здоровье.

Читайте также:Прогноз цен на недвижимость

Плюсы новостроек

  • Новостройка возводится из новых материалов. Если частный застройщик или строительная компания строит жилье на совесть, то оно лучше вторички.
  • В новостройке новые коммуникации, трубы чаще всего пластиковые. Могут стоять новые газовые колонки или даже новые газовые котлы поквартирно, что позволяет экономить на коммунальных платежах, на отоплении и горячем водоснабжении.
  • В новых домах всегда ароматно пахнет строительными материалами. Подъезды чистые, светлые
  • Везде установлены пластиковые окна.
  • Устанавливаются новые входные двери.
  • В высотных домах такие же опрятные современные лифты.
  • Нередко застройщики предлагают варианты квартир с ремонтом в европейском стиле. В такое жилье приятно войти и жить. Не стремно пригласить друзей, ведь все новое с современным дизайном.
  • Околодомовая территория может иметь парковочные места, расчерченные для каждой машины. В некотороых ЖК (жилых комплексах) парковочное место идет вместе с покупкой квартиры. Таким парковочным местом можно пользоваться самому или сдать его в аренду.
  • Если новостройки относятся к жилым комплексам, а это чаще всего высотки 17-25 этажные, то рядом с домами возводятся зеленые зоны, детские площадки, устанавливаются лавочки, места для прогулок и отдыха.

    Инфраструктура чаще всего отсутствует там, где дома возводят частные застройщики, когда каждый дом на районе принадлежит отдельному застройщику. В таких местах с инфраструктурой большие проблемы. Поэтому, если выбирать новостройку, лучше покупать у строительной компании, которые сразу строят несколько домов. Они закладывают при строительстве и придомовую территорию.

Какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку – в ипотеку

Подбирая квартиру по своему вкусу, не забывайте, что сделка должна быть выгодной для вас. Если вы используете заемные средства, собираясь купить жилье, выбирайте проверенный банк. Изучите рынок недвижимости, чтобы определиться, какую квартиру вам лучше купить – «вторичку» или новостройку. Какой вид жилья предпочтительнее покупать в кредит?

Оформление ипотеки для покупки жилья – непростая процедура, которая длится достаточно долго и имеет свои тонкости. Покупатели хотят выгодных условий с минимальными рисками. Именно выбор конкретного рынка жилья, первичного или вторичного, играет ключевую роль в решении этой проблемы.

  • Если вы оформляете ипотеку, чтобы купить квартиру в новостройке, то процентная ставка будет ниже.

Для «вторичек» ставка фиксированная – 9 процентов. Во время покупки новостройки можно получить бонусы, банки совместно с застройщиками предоставляют кредиторам специальные условия, понижая ставку до 7 процентов. У молодежи есть возможность купить квартиру на первичном рынке со ставкой в 6 процентов, для них действует государственная программа по поддержке молодых семей.

  • Ипотеку на льготных условиях можно оформить только для приобретения квартиры в новостройке.

Также имеет значение этап строительства здания, в котором вы планируете купить квартиру. Для дома, который сдан в эксплуатацию, процентная ставка будет точно такая же, как для вторичного жилья, но все бонусы и льготы при выдаче кредита, чтобы купить квартиру в новостройке, сохранятся.

  • Положительный момент: во время приобретения жилья в новостройке банк не требует проведения экспертизы недвижимости для оформления ипотеки.

Оценка квартиры в новостройке для ипотеки не проводится, потому что цена квадратного метра жилой площади фиксированная. Эта процедура может понадобиться во время оформления жилья в собственность. Стоит эта услуга примерно 5 000 руб.

  • Оформлением ипотеки на приобретение вторичного жилья занимается большее количество банков.

Взять кредит для того, чтобы купить «вторичку», а не новостройку, можно почти у каждого банка, при условии соблюдения всех требований для недвижимости. К примеру, для пятиэтажного здания получить кредит нельзя. Ипотеку для новостройки можно оформить лишь в том банке, который кредитовал этот объект недвижимости. Обычно застройщик получает финансирование в 5-6 банках.

Стоит купить «вторичку» тем людям, которые арендуют жилье, это будет для них выгодно. Потому что в жилье из вторичного фонда они въедут сразу. Снимая квартиру, невыгодно платить ипотеку даже по низкой процентной ставке, продолжая каждый месяц выплачивать еще и арендную плату.

Цена новостройки как главное преимущество

Все эти преимущества невелики по сравнению с самым главным достоинством – стоимостью. Самую высокую популярность первичному жилью обеспечивает цена. Если покупать такую квартиру на стадии котлована, то квартира в новостройке может обойтись на 30 % дешевле, чем точно такая же квартира на вторичном рынке жилья. То есть если условно хорошая «вторичка» стоит 100 тысяч рублей (цена взята для примера), то такая же «первичка» обойдется всего в 70 тысяч. Правда, ее придется ждать около года, а то и двух.

Минусы покупки жилья в новостройке:

  • необходимость ждать, когда завершится строительство (до двух лет);
  • шум от ремонта, который делают соседи, первые год-полтора после сдачи дома;
  • неопределенная стоимость услуг ЖКХ.

Изучите варианты в интересующем вас районе. Учитывайте транспортную доступность (и перспективы ее развития), социальную инфраструктуру района. Помните, что это влияет не только на комфорт вашей жизни, но и на возможность выгодно продать или сдать квартиру в аренду.

Если у вас нет опыта в приобретении недвижимости на первичном или вторичном рынке, предварительно проконсультируйтесь с профильными специалистами (риелторами или юристами), чтобы понимать все этапы оформления сделки. Обязательно сходите на ознакомительный просмотр вторичного жилья или поучаствуйте в экскурсии на проект-новостройку.

Не пропустите:

Хочу купить квартиру – с чего начать?

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Ветхость дома как возможный недостаток

Впрочем, слабые стены и инженерные коммуникации могут быть в доме, который был построен 20-25 лет тому назад. Несмотря на привлекательный внешний вид дома, его общее состояние может быть плохим, поэтому при покупке жилья желательно проверять инженерные системы и прочность самого дома. Для этого придется потратиться на экспертные оценки специалистов. Иногда ситуация может сложиться так, что на замену коммуникаций и проведение работ по укреплении конструкции дома придется потратить половину стоимости квартиры. Поэтому стоит хорошо подумать о том, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку. Плюсы и минусы есть и там, и там. Невозможно обобщенно ответить, что лучше. Необходимо сравнивать конкретные квартиры в старом доме и новострое.

Что было дешевле на момент покупки

Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.

Квартиру в такой новостройке мы в 2014 году купили за 3 850 000 Р, но пришлось доплачивать за лишние метры, когда дом достроили. В итоге квартира стоила на 27 750 Р дороже — мы заплатили 3 877 750 Р.

Что делать? 03.07.18

Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?

Но мы все равно считали покупку выгодной. Судя по объявлениям, в 2014 году однушка экономкласса на вторичном рынке обошлась бы нам в 4 300 000 Р. Мы радовались, что сэкономили 422 250 Р, а о том, что новостройке еще нужен ремонт, не думали.

Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.

В нашем районе строился новый дом класса комфорт. Подъезды делались по индивидуальному проекту, территория была огорожена и с видеонаблюдением, а на цокольном этаже планировался паркинг. Дом должны были достроить через два года. Трешка без ремонта площадью 99,2 м² стоила там 10 730 000 Р. Для нас это было дорого, и ждать два года мы не хотели. К тому же с однушкой мы вкусили все прелести ремонта с нуля и проходить через него снова боялись.

Сколько стоит ремонт: 5 примеров — от быстрых и бюджетных до бесконечных

В итоге мы купили квартиру на вторичном рынке в доме попроще — экономкласса. Он находился через дорогу от нашей новостройки, ему было семь лет. Из изысков был только холл с зеркалами на первом этаже. Четырехкомнатная квартира площадью 99,8 м² в этом доме обошлась в 10 150 000 Р. Она была уже с ремонтом и хорошим оборудованием: теплыми полами, датчиками подтопления, бойлерами, джакузи, кондиционерами и фильтрами очистки воды.

Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

В настоящее время мы все чаще слышим о том, что «вторички» окончательно отступили в борьбе за покупателя, так как цена квартир в новостройках гораздо ниже, а сами они комфортабельнее и современнее, чем старое жилье. Но это не совсем соответствует действительности, всё не так просто. Для большинства приобретающих жилье людей по-прежнему актуален вопрос, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку.

Спрос покупателей на квартиры в новостройках больше, это так. Известные застройщики делают всё, чтобы привлечь клиентов, – снижают цены, строят малогабаритное жилье, выполняют чистовую отделку квартир. Теперь новостройку можно даже купить по государственной программе льготной ипотеки.

Но «вторички» не сдают позиций, у старого фонда имеется немало своих плюсов.

  1. Возможность выбора

    В настоящее время есть большой выбор вторичного жилья. Для сравнения, в первой половине лета количество выставленных на продажу новостроек в Москве составляло 6 000 м2, а «вторичек» – 57 000 м2. Есть из чего выбрать, от большой «сталинки» или простой хрущевки до апартаментов улучшенной планировки в домах, где ранее проживала советская элита. Можно найти «вторичку» в историческом здании дореволюционной постройки, а также совсем новую квартиру, которая вчера еще была новостройкой, а сегодня оформлена в собственность и выставлена на продажу. Новостройка тоже может быть «вторичкой», все новые квартиры в итоге становятся вторичным жильем.

  2. Можно выбрать любой район

    Купить «вторичку», в отличие от новостройки, можно с подходящим расположением – рядом с работой, неподалеку от родных и близких, по соседству с парками, скверами, водоемами, стадионами и т. п.

  3. Возможность экономии

    В престижном районе квартиры в советских панельных домах стоят гораздо дешевле. Обычно рядом с центром жилье в новостройках значительно дороже, чем «вторичка».

    Выбирая жилье на вторичном рынке, вы можете получить скидку. Владельцы «вторичек» часто уступают, иначе трудно заинтересовать клиентов. Вы можете рассчитывать на скидку в размере более 500 тыс. руб. Настоящие сделки сейчас совершаются совсем не с теми ценами, которые указаны в объявлениях, скидки бывают существенные.

  4. Возможность заехать сразу

    Покупатель «вторички» становится владельцем квартиры в момент сделки, он может поступить с этой собственностью, как ему будет угодно, – продать, поменять, подарить или сдать в аренду. Заселяться в новую квартиру можно будет сразу же, нет необходимости ждать сдачи дома и окончания ремонта, своего или соседского, как это обычно происходит в новостройке.

  5. Наличие инфраструктуры в районе

    Как правило, в тех районах, где расположены «вторички», инфраструктура давно сложена. Имеется необходимое количество магазинов, поликлиник, школ и детских садов, а также ходит общественный транспорт.

Но недостатков у вторичного жилого фонда тоже предостаточно, некоторые из них перечислены ниже:

  • Главный минус «вторички» – это приличный возраст здания. Хоть и говорится, что сталинский дом простоит сто лет, но планировки квартир в нем часто неудобные, коммуникации морально и физически устаревшие, они давно выработали свой ресурс. Подъезды в таких домах затхлые и обветшалые. Правда, так бывает не всегда, встречаются «вторички», которые находятся в очень хорошем состоянии, чем не могут похвастаться многие новые дома, которые совсем недавно были новостройками.
  • Неблагоустроенные и неухоженные старые дворы, отсутствие цивилизованных парковок – еще один недостаток «вторичек».
  • Юридическую чистоту некоторых квартир проверить нелегко. Нередко во «вторичке» сменяется такое количество владельцев, что отследить историю бывает проблематично. Это главный минус вторичного жилья. Имеются данные, что каждая десятая «вторичка» имеет сомнительную историю, а это значит, что после сделки возможны разбирательства в суде.

Дополнительные траты на ипотеку

Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.

Список компаний-оценщиков, с которыми сотрудничал мой банк, я нашла на сайте. Обзвонила несколько и заказала оценку там, где предложили самую низкую цену — 5000 Р.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.

Но продавец разобрал ниши и отправил фото целых вентиляционных труб в оценочную компанию. Делать ниши заново было дорого, поэтому дыры закрыли плиткой. Зато компания переделала отчет — и банк одобрил ипотеку. За переделку я заплатила 1000 Р.

Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.

Всего я потратила на оценку вторичного жилья и нотариальное обязательство 6700 Р. С новостройками таких расходов и проблем с перепланировкой не бывает.

Ипотечное страхование. Когда я брала обе ипотеки, банки предлагали оформить ипотечное страхование. И я убедилась, что в первые три года страховать новостройку в 2—2,5 раза дешевле, чем вторичку.

Смысл ипотечного страхования в том, что страховая выплатит долг за меня, если я по непредвиденным обстоятельствам не смогу его гасить. Такое страхование добровольное — от него можно отказаться, если иное не прописано в ипотечном договоре. Но в моих договорах был пункт, что без страховки ставка увеличится на 1%.

ст. 31 ФЗ об ипотеке

Полное ипотечное страхование защищает от рисков жизнь и здоровье заемщика, недвижимость и титул — право владения недвижимостью. Титул нужно страховать на случай, если прежний хозяин квартиры признает сделку купли-продажи недействительной.

Что делать? 30.05.17

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Но в случае с новостройкой полное страхование не нужно. Недостроенное жилье застраховать невозможно. Застройщик вряд ли захочет аннулировать сделку, так что титульное страхование тоже ни к чему. Поэтому когда я покупала новостройку, то застраховала только жизнь и здоровье. В первый год это стоило 2500 Р — 0,3% от суммы долга. Когда дом через год достроили, пришлось бы страховать еще и саму новостройку. Но я выплатила ипотеку раньше, и мне не пришлось это делать.

А вот со вторичным жильем пришлось оформить комплексную страховку. В первый год она обошлась в 27 958 Р — это 0,7% от суммы долга. По словам страхового агента, страхование жизни стоило 10 064 Р, квартиры — 7269 Р, а титула — 10 625 Р. Будь это новостройка, которую еще не сдали, в первый год я страховала бы только жизнь и здоровье и заплатила 10 064 Р.

Но страховать новостройку выгоднее, чем вторичное жилье, только в первые три года. Потом для вторичного жилья уже не нужно страхование титула, зато для первичного надо страховать недвижимость: за три года дом обычно достраивают. Так что цены полисов за новостройку и вторичное жилье выравниваются.

Траты на жилье в ожидании переезда

Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.

А с новостройкой мы год ждали конца строительства — и все это время платили за съемную квартиру 23 000 Р в месяц. Еще два месяца шел ремонт. Так за 14 месяцев мы отдали за съемное жилье 322 000 Р. Если бы купили тогда вторичное жилье, сэкономили бы эту сумму.

Новостройка или вторичка: что лучше?

Прежде чем ответить на вопрос: «Какую квартиру лучше купить ‒ вторичку или новостройку в 2020 году?», стоит привести аргументы в пользу каждого вида недвижимости.

Аргументы в пользу первичного жилья:

  1. Психологический комфорт, чистота квартиры. В целом, при заезде в первичное жилье у покупателя возникает психологический комфорт первого владельца. Отпадает необходимость в замене изношенных коммуникаций в квартире. Если проводится ремонт, то его стоимость в дальнейшем компенсируется, поскольку после заселения дома цена такого жилья вырастет примерно на 20%.
  2. Выбор. При приобретении квартиры в новостройке покупатель в большинстве случаев может выбрать подъезд, этаж, месторасположение квартиры и даже предпочтительный вид из окна. В случае со вторичкой, приходится довольствоваться тем, что предлагается.
  3. Подъезды. Современное жилье строится с учетом всех актуальных норм. При въезде в новостройку покупатель увидит широкие подъезды, большие двери, наличие грузовых лифтов. Все в новостройке сделано так, чтобы людям было удобнее въезжать. Кроме того, в новостройку, как правило, въезжают граждане, которые приобрели жилье за свои заработанные деньги. Поэтому им и в голову не придет портить подъезды, бросать мусор и окурки. Во вторичке же часто проживают граждане, получившие квартиры по наследству от родственников или от государства в результате приватизации. Поэтому в такой недвижимости можно найти соседей, которые привыкли не доносить мусор до баков или кидать окурки в подъезде.
  4. Конструкции и инфраструктура. Застройщик гарантирует работоспособность всех инженерных коммуникаций, проложенных в доме. В новостройках имеются современные системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, чем, к сожалению, не может похвастаться большинство вторичных домов. Вокруг новостройки расположена вся необходимая инфраструктура: новые детские площадки, просторные дворы, поликлиники, детские сады и школы. Все элементы инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Кроме того, рядом с современными домами запроектированы вместительные парковки, что актуально для многих новоселов. Как правило, рядом со многими вторичными зданиями, возведенными еще в советское время, парковки отсутствуют или рассчитаны на 10-15 машиномест, что недостаточно с учетом современных реалий.
  5. Приобретение недвижимости, свободной от обременений. Вторичное жилье может скрывать неприятные сюрпризы. К примеру, появится претендент на недвижимость, который несколько лет назад отказался от приватизации в пользу родственника, поэтому получил право на проживание в помещении пожизненно. Кроме того, во вторичном жилье может оказаться незаконная перепланировка. Приобретение жилья в новостройке не таит таких неприятных моментов.

Аргументы в пользу вторичного жилья:

  1. Приобретение готового жилья. Большинство покупателей остаются довольны стандартной планировкой помещения и не видят необходимости в кардинальных изменениях. Максимум, что они делают ‒ косметический ремонт. В то же время как при ремонте в новостройке покупатель в большинстве случаев должен провести стяжку пола, штукатурку стен, покрасочные работы, поклейку обоев, укладку полов, устройство потолков, установку сантехники и т. д.
  2. Район. Часто район является важным критерием при приобретении недвижимости. Если покупатель желает купить первичную квартиру в конкретном районе, то он может быть разочарован. Дело в том, что среди новостроек выбор будет крайне ограничен. А вот вторичную недвижимость можно отыскать в любом районе.
  3. Стабильная работа оборудования. Хотя при возведении новостроек и используются современные технологии, все новые коммуникации будут нуждаться в отладке. Лифт в новых домах может не работать неделями. Кроме того, могут начаться перебои с отоплением. Во вторичном жилье, как правило, такое не встречается, конечно, если не принимать во внимание совсем старые дома.
  4. Честная сделка. Сейчас гораздо меньше мошенничества на рынке вторичной недвижимости, поэтому почти нет историй об обманутых покупателях такого жилья. Гораздо выше шанс нарваться на недобросовестного застройщика при приобретении первичного жилья. Ведь чем на более ранней стадии вложены средства ‒ тем выше вероятность оказаться в итоге обманутым. Что уж говорить о том, что перенос сроков сдачи первичного жилья ‒ это, скорее, обыденное дело.

На основании вышеприведенных аргументов каждый может самостоятельно сделать вывод, какая недвижимость лучше в его случае.

Если оформлять в ипотеку

И новостройки, и вторичное жилье можно брать в ипотеку. Однако здесь тоже существуют свои нюансы. Не все банки готовы кредитовать приобретение недвижимости в строящемся доме. А застройщик, как правило, аккредитует жилье всего в паре финансовых учреждений, поэтому перед покупателями не остается особого выбора.

Ставка по такой ипотеке будет на несколько процентов выше, чем ставка по ипотечному кредиту на приобретение вторички.

Оформить ипотеку на приобретение вторичной недвижимости можно в большинстве банков. Однако финансовые конторы не готовы кредитовать покупку квартир в совсем старых домах.

Риски при покупке новостройки и «вторички»

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке на этапе строительства, вы всегда рискуете, потому что компания может стать банкротом, а стройка не завершится до конца. И свои деньги, вложенные в это жилье, вы не получите обратно никогда. Никто не может быть от этого застрахован. Ничего с этим не поделаешь, это распространенная практика, строительные компании нередко затягивают со сроками сдачи жилья.

Правительство даже рассмотрело закон об обязательном страховании застройщиков от банкротства, пытаясь решить эту проблему. Но все равно риск остается, несмотря на штрафование застройщиков за задержку сроков, они умудряются затягивать сдачу объектов. Помните об этом, если вы задумываетесь, какую квартиру лучше купить – «вторичку» или новостройку. Правда, если застройщик надежный, такой риск гораздо меньше.

Риски при покупке «вторички» тоже имеются. Они касаются договора купли-продажи. Например, этот договор по решению суда может быть расторгнут, даже если покупатель заплатил полную стоимость. Бывает, что после сделки объявляются ранее отсутствующие собственники недвижимости. Тогда договор купли-продажи расторгается, а сделка признается недействительной. Можно остаться без денег и без квартиры. Этих рисков можно избежать, наняв грамотного юриста, но это обойдется вам в значительную сумму.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Итак, если вы склоняетесь в сторону покупки готовой квартиры, то давайте подробнее рассмотрим все возможные преимущества и недостатки такого выбора.

Основные положительные моменты покупки квартиры на вторичном рынке:

  1. Большой выбор различных вариантов.

К вторичному жилью относятся не только квартиры в старых, но и в новых, недавно построенных домах, если собственник уже оформил квартиру в собственность и успел в ней пожить. Можно рассмотреть варианты от простых «хрущевок» и просторных квартир в «сталинских» домах до квартир с улучшенной планировкой и современных квартир в недавно построенных домах.

  1. Большой выбор районов.

Если новые дома строятся в определенных градостроительным планом местах застройки, то вторичное жилье можно приобрести в любом районе города.

  1. Большой разброс цен.

Это скорее положительный момент, ведь если ваш бюджет ограничен, то можно искать квартиру, которая будет соответствовать вашим ценовым запросам. Кроме того, собственник квартиры заинтересован в скорейшей продаже жилья и поэтому будет готов сделать скидку.

  1. Купив такую квартиру, ее сразу же можно оформить в собственность и в дальнейшем реализовать все правомочия собственника.
  2. Квартиры уже полностью отделаны.

Достаточно сделать небольшой косметический ремонт или просто генеральную уборку и сразу же въезжать.

  1. Инфраструктура обычно более развита.

В районах, где стоят старые дома, есть магазины, школы и детские сады, больницы, есть весь необходимый транспорт. Это особенно важно, если у вас есть дети, тогда не придется возить их в детский сад или школу через полгорода.

Но, несмотря на все достоинства, у вторичного жилья есть и некоторые недостатки:

  • Если только это не новый дом, оставшийся фонд изношен. Это в основном касается инженерных сетей, общего имущества в многоквартирных домах (подъездов, лифтов и т.д.). Также в старых домах, особенно в панельных типовых домах планировка не всегда соответствует потребностям современной семьи, обычно это маленькие кухни, тесные санузлы и коридоры.
  • Дворы старых домов также часто бывают плохо благоустроены, а если дом расположен в центре, то часто такие дворы становятся парковками для автомобилей.
  • Возможные проблемы с бывшими владельцами квартиры. Часто у таких квартир хозяева могли меняться несколько раз, и могут быть случаю, когда история квартиры оказывается подпорчена, что выливается в судебные разбирательства и дополнительные расходы.

Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке жилья вместе с определенными преимуществами таит в себе некоторые угрозы.

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и могут легко склонить чашу весов в сторону новостроек. Прежде всего, выгодно отличается процентная ставка – в данном случае разница составит от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочность выплат по ипотеке, разница всего в 1 процент в итоге выливается в крупную сумму.

Проще пройдет сбор и рассмотрение документов – от покупателей потребуется предоставить только договор долевого участия с застройщиком. Сама процедура одобрения окажется быстрее – ведь таких сделок у аккредитованного застройщика в выбранном банке будет немало. Избавлен покупатель и от рисков срыва сделки при одобренной ипотеке – здесь не будет ни нескольких собственников, один из которых внезапно решить переиграть, ни отрицательных решений органов опеки. При большом количестве предложений продавец не выберет другого покупателя, а терпеливо дождется всех согласований и одобрений.

При ипотечной покупке на вторичном рынке заемщику придется тщательно изучать предыдущую историю покупки, помня о том, как не любят банки сделки с несовершеннолетними владельцами долей и с имевшимся привлечением материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих собственников страхует и самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся ждать финального решения и одобрения, и предоставлять запрашиваемые дополнительные документы. Действительно выгодные варианты вполне могут уйти к покупателю со свободными деньгами.

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут грамотно и точно проконсультировать по вопросам ипотечной покупки при первом же обращении, опираясь на фактический опыт сотрудничества с банком. Чаще всего покупателям предложат и бесплатные услуги специалистов, которые будут сопровождать и направлять клиента при оформлении ипотеки.

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию. При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Минусы покупки вторичного жилья:

  • максимальная рыночная стоимость квартиры без инвестиционной перспективы;
  • существенные риски в виде неочевидных обременений;
  • изношенное оборудование дома;
  • необходимость делать ремонт;
  • неоднородное социальное окружение;
  • в большинстве случаев старый жилой фонд и соответствующая инфраструктура поблизости.

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

На какие «вторички» следует обратить внимание

Вторичный рынок жилья огромный и разнообразный. Большое количество квартир позволяет выбрать жилье по своему вкусу, исходя из финансовых возможностей. Если вы намереваетесь купить хорошую «вторичку», выбирайте вариант с наилучшим соответствием цены качеству.

  1. Панельные дома с улучшенной планировкой

    При строительстве панельных домов существовали такие серии, которые отличались от остальных повышенным качеством. Эти «вторички» популярны до сих пор. Например, в доме серии КОПЭ просторные кухни, интересные планировки и неплохая теплоизоляция. В домах серии П44 большие кухни, а все комнаты изолированные. А серию И-700А можно назвать самой удачной из всех стандартных многоэтажек советского периода, в таком доме можно купить приличную «вторичку» с большой площадью, изолированными комнатами и двумя санузлами.

  2. «Сталинки»

    «Вторички» в домах, построенных в сталинский период, тоже популярны. Эти старые кирпичные здания очень качественные, в них тепло и тихо, квартиры большие, а потолки высокие. Но это касается в основном красивых зданий в стиле ампир, построенных для советской элиты. А обычные «сталинки» в виде коробки, которые тоже строились в тот период, уже не так хороши.Не стоит их рассматривать, если вы собираетесь купить себе квартиру в «сталинском» доме.

    И нужно иметь в виду, если вы собрались приобрести качественную «вторичку», что в таких домах могут быть очень ветхие коммуникации, а цена такого жилья нередко бывает завышена из-за удачного расположения в центре города.

  3. Дома, расположенные в перспективных районах

    Если район, в котором вы желаете купить квартиру, имеет неплохие перспективы развития, то такая «вторичка» впоследствии может вырасти в цене.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *